초록
본 연구의 목적은 위험을 반영하여 지역별 아파트 투자성과를 분석하고 지역별 특성의 존재유무를 검증하는 것이다. 분석을 위해 지역별 아파트 투자성과를 장단기로 나누어 분석하였다. 자료수집기간은 2002년부터 2012년의 10년간이며 대상지역은 서울의 강남 북과 6개 광역시이다. 성과평가를 위해 만기 5년의 국민주택1종 채권수익률을 무위험수익률로 사용하고 임대수익계산을 위해서는 만기1~2년 정기예금금리를 사용하였다. 분석결과, 장기투자성과 시에는 서울과 인천은 지역특성이 존재하지 않아 트레이너지표를 사용하여 평가하였으며 지방광역시는 지역특성이 존재하여 젠센지표로 평가하였다. 또 단기성과평가시에는 모든 지역에서 지역특성이 존재하는 것으로 나타나 젠센지표를 사용하여 평가하였다. 모든 지역에서 지역특성이 작용하는 단기 성과평가 결과는 단순수익률로 평가한 결과와 전혀 다른 것으로 나타났다. 따라서 단순 수익률로 성과평가를 할 경우에는 성과에 대한 인식을 왜곡할 수 있음이 드러났다.
The purpose of this study is to analyze the apartment investment performance including the risk and to verify the presence or absence of regional characteristics. This study made an analysis on the apartment investment performance by dividing it into long and short-term basis. Data collection period is 10 years from 2002 to 2012 and target area includes Gangnam and Gangbuk (southern and northern area of Seoul) and 6 metropolitan cities. For evaluating the investment performance, this study used the earning rate of 5 year 1st class national housing bond as the risk-free rate of return and 1~2 year interest rate of fixed deposit for calculating lease profit. The results of study are as follows, Treynor's Index was used in long investment performance evaluation because of regional characters non-existing in Seoul and Incheon whereas Jensen's Index was used in evaluating because of regional characters existing in 5 metropolitan cities. And Jensen's Index was used in short-term evaluation of all districts as existing regional characters in all districts. Short-term performance considering regional characteristics yielded different results of simple evaluation. Therefore, in case of simple rate of return to evaluate the performance, the recognition of that can be distorted.