한국 부동산 시장의 합리적 버블 추정에 관한 실증연구

An Empirical Study on the Estimate of Rational Real Estate Bubble in Korea

본 연구는 2003년 11월부터 2013년 8월까지의 전국, 수도권, 비수도권, 강남, 강북지역 아파트 매매가격의 합리적 버블을 전체기간과 글로벌금융위기 전 후로 기간을 나누어 상태공간모형과 칼만필터를 이용해 추정하였다. 전체기간 중에 강남은 합리적 버블이 25.4%로 가장 높고 강북 21.3%, 수도권 20.1%, 전국 18.9%, 비수도권 14.3%로 나타났다. 글로벌 금융위기 이전에는 강남이 26.7% 강북 19.3%로 강남이 강북보다 약 7.4% 정도 버블이 높게 형성되어 있다. 이에 반해 글로벌 금융위기 이후에는 강남 13.2%, 강북 10.7%로 버블이 많이 붕괴되었으나 오히려 비수도권 지역은 이전기간 4.2%에서 이후기간 19.0%로 약 15% 상승을 하였다. 이는 강남, 강북을 포함한 수도권은 매매가격이 하락하고 임대료는 상승을 하였고 비수도권 지역은 공공기관 이전 등 각종 개발호재로 인해 매매가격이 상승한 것이 주요원인으로 생각된다.

The present study was aimed to estimate the rational bubble by using the state space model and Kalman filter, of the national, capital, non-capital, Gangnam, and Gangbuk regions housing sales price from November 2003 to August 2013, for the whole period, and before and after the global financial crisis. For the whole period, Gangnam marked the highest rational bubble of 25.4%, followed by Gangbuk 21.3%, capital region 20.1%, whole country 18.9%, and non-capital region 14.3%. Prior to the global financial crisis, Gangnam showed 26.7% of bubble, which is approximately 7.4% higher than Gangbuk with 19.3%. On the other hand, after the global financial crisis, the bubble has collapsed a lot with Gangnam 13.2% and Gangbuk 10.7%; however, the non-capital region showed rather an increase of about 15% from 4.2% before the crisis to 9.0% after the crisis. The main cause of this is that the trading price has declined but the rents have risen in the capital region including Gangnam and Gangbuk, while the transaction price has gone up in non-capital region due to various positive signs like the moving of public institutions.